רכישת דירה מקבלן - טיפים לפני סגירת עסקה 

החלטתם בשעה טובה לרכוש דירה חדשה מקבלן. מזל טוב.

השלב הראשון הוא למצוא את הדירה המיוחלת. לצורך כך יש לבדוק, ראשית,  התאמת המיקום לצרכיכם. כך למשל, יש לבדוק את צירי התנועה הראשיים המובילים לפרוייקט בו יבנה הבניין. כן יש לבדוק את התשתיות הקיימות או העתידות להבנות בפרוייקט ובסמוך אליו כמו גם את השירותים הנדרשים בקרבת הפרוייקט, כגון גני ילדים, בתי ספר, קופ"ח וכיוצ"ב.

כן מומלץ לבדוק את הת.ב.ע. (תוכנית בנין עיר) באזור הפרוייקט. במקרים רבין בעלונים שנמסרים ע"י הקבלנים קשה להבין האם בסמוך לבניין בו הנכם מתעתדים לרכוש את הדירה ייבנו מבנים נוספים, שטחי מסחר ועוד. יש לזכור כי הת.ב.ע. היא דבר דינאמי ובעתיד היא עשוייה להשתנות.

מומלץ ואף חובה לוודא כי תוכלו לעמוד בכל העלויות הכרוכות ברכישת הדירה, ובפרט לוודא כי בידכם הון עצמי מספק וכי תהיו זכאים לקבלת הלוואה בנקאית מובטחת במשכנתא אשר שניהם יכסו את מלוא העלויות הנדרשות. לשם כך מומלץ לפנות לבנק למשכנתאות ולקבל "אישור עקרוני" לקבלת ההלוואה בסכום הדרוש.

קיבלתם החלטה באשר לפרוייקט וכעת הנכם מתכוונים להתחיל במו"מ עם איש המכירות של הפרוייקט. ישנה משמעות רבה לתנאי המו"מ, כמו גם לתנאים שיתווספו להסכם המכר שייחתם בהמשך;

יש לזכור, כי לא בהכרח כל ההטבות המופיעות בעלונים, בתוכניות ובמפרט לדוגמא שיוצגו לכם ימצאו ביטוי בהסכם המכר, שהוא המחייב בסופו של יום.

בטרם החתימה על בקשת הרכישה יש לבדוק האם ניתן היתר בנייה לפרוייקט ולבניין, והאם לקבלן יש בנק מלווה אשר מנפיק לרוכשים בטוחות מתאימות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974.

בהתאם לחוק המכר, על קבלן להבטיח כל סכום שתשלמו לו, מעבר לסך של 7% מערך הדירה, בבטוחה מתאימה.

במידה ולבניין טרם ניתן היתר בניה, יש לקבל מידע שלם ומלא באשר להליכים המתנהלים לצורך קבלת היתר הבניה. בכל מקרה, במקרה ובאותו מועד טרם ניתן היתר בניה, יש לצרף להסכם המכר נספח המתנה את ההסכם בקבלת היתר בניה בתוך מספר חודשים בודדים, שאם לא ינתן היתר עד המועד שנקבע- תהא לכם הזכות להודיע על ביטול ההסכם ולקבל את מלוא כספכם בחזרה. לעניין זה אפנה את תשומת לבכם לעובדה שבד"כ עורכי הדין של הקבלן נמנעים מלהשיב לרוכשים את "דמי הטיפול" ששולמו להם (בין 1.5% ל- 2% בד"כ) במידה ותחליטו לבטל את ההסכם עקב אי קבלת היתר הבניה כאמור.

חשוב להבין כי עורכי הדין של הקבלן אינם מייצגים אתכם אלא את הקבלן בלבד ודמי הטיפול הנם אך ורק לצורך פעולתם לרישום זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בבוא העת.

דבר נוסף שצריך לעמוד עליו הוא מועד המסירה. ברוב הסכמי המכר קיימת לקבלן תקופת "גרייס" של 3 חודשים בהם הוא יוכל לאחר במסירת הדירה מבלי לשלם לכם פיצוי כלשהו. היה והקבלן יאחר במסירת החזקה מעבר לתקופת ה"גרייס", יש לוודא כי הפיצוי יהא שווה ערך לדמי שכירות של דירה זהה באזור.

עניין נוסף שיש לזכור הוא, כי בד"כ התמורה הבסיסית צמודה למדד תשומות הבניה, עובדה אשר עשויה להוסיף על התמורה אלפי ואף עשרות אלפי שקלים עד למועד המסירה בפועל.

יש גם לזכור כי על סכום העסקה יש להוסיף מס רכישה בהתאם למדרגות הנהוגות באותו מועד, ובשים לב האם זו דירה יחידה או דירה נוספת.

מומלץ בטרם החתימה על הסכם המכר לקבוע את עלות השינויים בדירה במידה ותבחרו לבצע שינויים כלשהם. בפועל, בעת שמבקשים לבצע שינויים כאלו, עלותם דרך הקבלן גבוהה בהרבה מהעלות שתדרש ע"י ביצועם ע"י איש מקצוע פרטי.

כן יש לבדוק ולוודא מהן ההצמדות של הדירה כגון חניה ומחסן, מיקומם והתאמתם לצרכיכם.

יש לוודא כי כל תשלום שתבצעו ע"ח מחיר הדירה יופקד לחשבון הליווי הסגור של הפרוייקט, כיום מתבצע הדבר באמצעות פנקסים הנמסרים לרוכשים, וכי הקבלן יתחייב למסור בידכם בטוחה מתאימה בתוך לא יאוחר מ- 7 ימי עבודה.

פרטנו לעיל מספר טיפים וכללי ברזל אליהם יש להתייחס בעת רכישת דירה מקבלן. המלצתנו היא כי אסור בתכלית האיסור לנסות ולחסוך עלויות עו"ד מטעמכם ומומלץ בחום להסתייע בעו"ד לשם כך.

שיהיה בהצלחה ובשעה טובה.